5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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